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    初步評估結果
  • 發布機構

    宣州區人民政府
  • 發文日期

    2019-12-05 00:00
  • 發布文號

  • 關鍵詞

    通知,公示,項目,工程,補償,整治
  • 有效性

    有效
  • 信息來源

    宣州區政府
  • 主題導航

  • 信息名稱

    梅溪河綜合整治工程項目涉及的被征收房屋補償評估結果公示的通知
  • 內容概述

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梅溪河綜合整治工程項目涉及的被征收房屋補償評估結果公示的通知

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    梅溪河綜合整治工程項目涉及的被

    征收房屋補償評估結果公示的通知

梅溪河綜合整治項目涉及的房屋被征收人:

    根據宣州區人民政府20191022頒布的征收公告,梅溪河綜合整治工程項目征收實施單位組織了被征收人投票選擇估價機構的活動,宣州區征管局依據投票的結果于20191030對我公司下發了委托評估的函,委托方將大多數產權資料提供到位后,我公司估價人員在征收實施單位的陪同下赴現場進行了勘察,經仔細測算,形成了征收補償的評估價格。現根據住建部《國有土地上房屋征收補償評估辦法》的有關規定,對補償價格的估價結果(含擬用來產權調換的住房價格)予以公示,并就相關事宜說明如下:

    一、房屋征收補償為何要進行房地產價格評估

國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》(2011119日通過并公布)第十九條就明確規定:“對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。”

二、估價目的

估價目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據,評估被征收房屋的價值。

用于產權調換房屋價值評估目的,按規定則表述為為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據,評估用于產權調換房屋的價值

、估價時點

估價時點是指估價結果所對應的日期,即所估的是房屋何年何月何日的價格。根據住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規定:“估價時點為征收決定公告之日”,故本次估價時點按照規定應確定為20191022日。

四、價值定義

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進點自愿進行交易的金額,但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

裝修、附屬物及搬遷費、臨時過渡費等另行補償,不在本次評估范圍內。

五、被征收房屋室內自行裝修裝飾的補償金額不在本次評估范圍

建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十四條規定:“被征收房屋室內裝修裝飾價值,機器設備、物質等搬遷費用,以及停產停業損失等補償,由征收當事人協商確定;協商不成的,可以委托房地產價格評估機構通過評估確定”。評估公示價格中不含裝修價值。

六、估價依據

  依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標準GB/T18508-2014《城鎮土地估價規程》、中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產估價規范》、宣城市人民政府辦公室關于印發《貫徹國有土地上房屋征收與補償條例實施意見》的通知(宣政辦〔201127號)、宣城市人民政府辦公室關于印發《宣城市市區國有土地上房屋征收與補償工作流程》的通知(宣政辦〔201133號)等安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關房屋征收政策文件以及本公司調查、搜集的有關市場資料,評估人員實地勘查所得資料。

七、估價原則

房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正,在本次估價作業中,我們遵循的原則主要有下列5項:

1、獨立、客觀、公正原則

2、合法原則

3、最高最佳使用原則

4、替代原則

5、估價時點原則

八、房屋用途、面積和建筑年份的認定

根據住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規定:“對于已經登記的房屋,其性質、用途和建筑面積,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。對于未登記的建筑,應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。”

九、估價方法的選擇

(一)本次估價的技術思路和估價方法

住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規定:注冊房地產估價師應當根據估價對象和當地房地產市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估辦法進行適應性分析,選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的,應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的,應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上方法評估的,應當選用兩種以上方法評估,并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后,合理確定評估結果。

根據估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件,對比較法、收益法、成本法、假設開發法等估價方法進行適用性分析如下:

常用的估價方法一般為市場比較法、成本法、收益法和假設開發法。

所謂市場比較法,是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的已知價格作適當修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。類似房地產是指與估價對象處在同一供求圈內,并在區位、用途、規模、檔次、樓層、朝向、成新程度、權益狀況、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。

征收估價能夠采用市場比較法的,應優先適用市場比較法,因為其估價結果便于大家理解和接受。市場比較法的適用前提,《房地產估價規范》要求在距估價時點1年內,類似房地產的可比實例的數量要達到估價規范要求的3宗以上,且在交易情況、交易日期、區域因素和個別因素這四項中,每項修正對可比實例成交價格不得超過20%,綜合調整不得超過30%。超過這些修正系數,說明不屬于類似房地產,已經不具備采用市場比較法的前提條件。

根據委托方提供的相關資料,在估價時點沒有足夠的類似房地產成交實例,故不采用市場比較法估價。

評估對象可以在市場上出租,產生相應的收益,因此可采用收益法估價。

依據估價目的、估價對象特點結合相關規定,在無其他估價方法可以選用時,才選用成本法,顯然,本次評估不適用于成本法。

住建部頒發的《國有土地上房屋征收評估辦法》規定選用假設開發法評估的前提是被征收房屋屬于在建工程,本次委托評估的房屋均系已經建成的現房,受毗鄰房產的影響以及城市規劃的嚴格控制,實際上也無法采用假設開發法估價。

(二)估價方法的定義

收益法,是指預計估價對象未來的正常收益,選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

十、被征收房屋補償評估價格

    (一)總層數為3層的營業房分層單價

所在層

單價(元/㎡)

一層

35020

二層

9000

三層

      8800

(二)總層數為2層的商住房分層單價

所在層

單價(元/㎡)

一層

35020

二層

8700

(三)總層數為3層的商住房分層單價

所在層

單價(元/㎡)

一層

35020

二層

8800

三層

8600

十一、安置房評估價格

依據委托方提供的征收安置方案,征收人提供的安置房位于熏化路以西、梅溪路以南的梅溪路棚改項目征收區域內,估價人員根據估價目的及估價對象的特點,結合估價人員對房地產市場進行充分分析后,確定住宅安置房均價為8390/平方米。

十二、估價人員

  專職注冊房地產估價師楊莉、吳曉民赴現場進行了查勘,專職注冊房地產估價師楊莉、吳曉民具體承擔本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關系,也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見,特此聲明。

  十三、估價結果公示的目的

  根據有關規定,估價結果公示期為七天(20191129 日~2019125日),請予以審閱。公示的目的,就是請大家監督我們的工作,請征收雙方審查估價結果是否符合市場行情(有無低估、高估情形,有沒有偏向一方當事人而損害另一方當事人的情形),對補償價格的確定是否符合有關規定,是否公平公正(如相同的房屋是否存在有的按市場價格評估,有的卻高于市場價格評估等情形),工作有無其他疏漏等。

對公示期內,請被征收人、征收人先對照有關法規、政策和同類房地產的市場行情仔細逐一審核。征收雙方對我公司的公示估價結果審查后,如對我公司的估價結果有異議,請各位被征收人于2019123 日上午(900開始)攜帶有關資料到梅溪路鰲峰辦事處會議室,我公司的估價人員屆時將根據你們的要求赴現場解答征收估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。如果公示的估價結果確有漏項或錯誤,我公司將依據實事求是原則及時糾正。如果有人當天因故不能到場咨詢,可在2019125日前通過征收實施單位的工作人員或委托2019123日上午到場的鄰居轉達本戶的書面意見

十四、程序告知

公示期滿后,我公司將對每戶出具正式估價報告。如果屆時對估價結果仍有異議,自收到估價報告之日起10日內,可向我公司書面申請復核估價,我公司自收到估價復核申請之日起10日內給予答復;改變估價結果的重新出具估價報告,維持原估價結果的,出具書面通知。

征收當事人對原估價機構的復核結果有異議的,自收到估價復核結果報告之日起10日內,可向政府征收主管部門申請安排房地產價格評估專家委員會進行技術鑒定。技術鑒定認為不存在問題的維持估價結果,認為有問題的,估價機構改正錯誤,重新出具估價報告。

以上為依法維權程序,被征收人可通過上述合法維權渠道解決問題。

特此通知     

     

                               安徽國嘉房地產土地評估有限公司

                              0一九年十一月二十九日