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    初步評估結果
  • 發布機構

    宣州區人民政府
  • 發文日期

    2019-03-01 08:30
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    宣州,通知,公示,宣城,補償,城市
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    關于宣城市宣州區江濱路房屋征收補償評估結果公示的通知
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關于宣城市宣州區江濱路房屋征收補償評估結果公示的通知

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關于宣城市宣州區江濱路房屋征收補償評估結果公示的通知

 

 

各位房屋被征收人:

宛溪河二期C2地塊及周邊棚戶區改造項目是政府早就決策要時時的項目,宣州區人民政府具體負責本項目征收的實施單位,依法組織了被征收人投票選擇估價機構的活動,宣州區房屋征主管部門根據票選結果,對我公司下發了委托評估的函。我公司在征收實施單位工作人員的陪同下已經赴現場完成了整體勘察,并經反復仔細斟酌測算,形成了征收補償的評估價格。現根據住建部《國有土地上房屋征收補償評估辦法》的有關規定,對宛溪河二期C2地塊及周邊棚戶區改造項目內江濱路國有土地上的房屋補償價格估價結果【含擬用來產權調換的住宅(期房)價格】予以公示,并就相關事宜說明如下:

、估價目的

目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據,評估被征收房屋的價值。

用于產權調換房屋價值評估目的,按規定則表述為為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據,評估用于產權調換房屋的價值

、價值時點

估價的價值時點是指估價結果所對應的日期,即所估的是房屋何年何月何日的價格。根據住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規定:“估價時點為征收決定公告之日”,故本次估價的價值時點按照規定應確定為2018730日(即宣州區人民政府宣區政秘【2018156號征收決定公告之日)。

三、價值定義

被征收房屋價值(僅指受委托評估的房屋及分房屋占用范圍內的國有土地使用權的價值,不含裝修、附屬物及搬遷費、臨時過渡費等),是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進點自愿進行交易的金額,但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

特別提示:為了便于大家比較與監督,按規定我們所評估的房屋單價均為裸房價,即房屋的裝修裝飾價值等留待將來另行補償,不包含在本次評估價格之內。

四、被征收房屋室內自行裝修裝飾的補償金額,住建部為何不主張先行評估

被征收房屋室內自行裝修裝飾的補償金額,建設部不主張先行評估,一來是裝修裝飾項目大多較瑣碎,估價費時費力,有盡量不因繁瑣評估程序影響城市建設進程的考慮,但更多的是出于維護被征收人利益的考慮。房屋室內自行裝修裝飾,除自然老化、使用折舊外,還有裝修裝飾不符合流行的審美時尚所帶來的價值貶損,折舊淘汰的速度很快。行規通常將餐飲、娛樂等行業的室內自行裝修裝飾的折舊年限定為3年,住宅的室內自行裝修裝飾的折舊年限通常為58年,估價時必須按市場的客觀規律計算折舊,折舊率會很高,而協商補償金額通常會有較大的彈性,會有一些帶獎勵性質的超額補償。因此,建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十四條規定:“被征收房屋室內裝修裝飾價值,機器設備、物質等搬遷費用,以及停產停業損失等補償,由征收當事人協商確定;協商不成的,可以委托房地產價格評估機構通過評估確定”。

正因為第一次評估價格不包含房屋的裝修、裝飾價值,所以估價機構的房地產估價師無需一一入室勘察,估價師赴現場勘察的重點集中在區位、環境、房屋外觀與功能、周邊各類配套設施等方面。

五、估價依據

依據《中華人民物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001《城鎮土地估價規程》、中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關房屋征收政策文件、宣州區房屋征收主管部門的依法委托以及本公司調查、搜集的有關市場資料,評估人員實地勘查所得資料。

六、估價原則

房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正,在本次估價作業中,我們遵循的原則主要有下列5項:

1、獨立、客觀、公正原則。2、合法原則。3、最高最佳使用原則。4、替代原則5、估價的價值時點原則

七、房屋用途、面積和建筑年份的認定

建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規定:“對于已經登記的房屋,其性質、用途和建筑面積,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。對于未登記的建筑,應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。”

八、估價方法的選擇

(一)本次估價的技術思路和估價方法

住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規定:注冊房地產估價師應當根據估價對象和當地房地產市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估辦法進行適應性分析,選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的,應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的,應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上方法評估的,應當選用兩種以上方法評估,并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后,合理確定評估結果。

常用的估價方法一般為市場比較法、成本法、收益法和假設開發法。

所謂市場比較法,是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的已知價格作適當修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。類似房地產是指與估價對象處在同一供求圈內,并在區位、用途、規模、檔次、樓層、朝向、成新程度、權益狀況、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。

征收(拆遷)估價能夠采用市場比較法的,應優先適用市場比較法,因為其估價結果便于大家理解和接受。市場比較法的適用前提,《房地產估價規范》要求在距估價時點1年內,類似房地產的可比實例的數量要達到估價規范要求的3宗以上,且在交易情況、交易日期、區域因素和個別因素這四項中,每項修正對可比實例成交價格不得超過20%,綜合調整不得超過30%。超過這些修正系數,說明不屬于類似房地產,已經不具備采用市場比較法的前提條件。

本征收范圍內的國有土地上的房屋,主要系證載的臨街商業或商住房屋。

此類房產,相同區位類似房地產近期極少有市場成交案例,不適合采用市場比較法估價。

成本法理論上適合所有房地產的估價,但舊城區內國有出讓土地的取得成本,因近年內無同一性質單純的類似出讓案例可供參考,難以精確計算,而劃撥土地取得成本則更難以準確界定(且有對劃撥土地難以言說的對補償很不利的省級地方性法規的制約),故為公平補償起見,本次評估不宜采用成本法估價。

住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》規定只有對在建工程項目才可以采用假設開發法評估。舊城區毗鄰房產眾多,受城市規劃的嚴格控制,本項目實際也是無法采用假設開發法估價的。

無論是登記為商業還是登記為商住的證載臨街房產,如果對外出租均可以獲取收益,屬于標準的收益性物業,宜采用收益法估價。

(二)估價方法的定義

收益法,是指預計估價對象未來的正常收益,選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

九、評估結果公示

 

(一)臨街門面房補償價格(不含裝潢價格)

1、江濱路沿街1-2層門面房:無論登記為商業還是登記為商住,考慮辦證的歷史原因,均視同商業房予以估價:南端臨中山路第一間均價23250/m2(底層單價為38000/m2),從南往北每間遞減50/m2(即每間底層遞減100/m2),至第十間22800/m2為止,第十一間其以北的門面房均價均與第十間相同。

如果有業主堅持要求按照原有的商住登記用途予以補償和安置,則第十間及其以北的,底層單價為37100/m2,二樓住宅部分為7900/m2;從第九間到第一間,底層單價每間遞增一百元,第一間為38000/m2,二樓住宅部分均為7750/m2.

2 特別說明:

1)以上底層門面的單價是指該門面進深在10米以內,若進深超10米需作價格修正調整。

2)以上單層門面房價格是按照土地性質為國有出讓且最高法定出讓年限為40年的條件而評估出的市場價值。

()非成套住宅補償價格

證載或有權機構認定的合法非成套住宅,磚混結構的非評定單價為7750/m2米,磚木結構的評定單價為7550/m2

()住宅(期房)產權調換價格

符合住宅產權調換政策的,地點有兩處可任選:

宛溪河二期B4\C2\C3地塊擬就近安置在綠寶嘉園小區以北、宛溪南路以西區域,18層的均價7107.78/m228層的均價7183.57平方米,33層的均價7239.09/平方米。

梅溪河地塊擬在同一拆遷區域建新房安置,18層的均價7457.78/m228層的均價7533.57平方米,33層的均價7589.09/平方米。

 

十、估價人員

注冊房地產估價師陳樹民、陳良清、施燕玲多次赴現場進行了查勘,專職注冊房地產估價師陳樹民、施燕玲具體承擔本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關系,也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見,特此聲明。

十一、估價結果公示的目的

根據有關規定,估價結果公示期為七天(2018828日~201893日),請予以審閱。公示的目的,就是請大家監督我們的工作,請征收雙方審查估價結果是否符合市場行情(有無低估、高估情形,有沒有偏向一方當事人而損害另一方當事人的情形),對補償價格的確定是否符合有關規定,是否公平公正(如相同的房屋是否存在有的按市場價格評估,有的卻高于市場價格評估等情形),工作有無其他疏漏等。

對公示期內,請被征收人、征收人先對照有關法規、政策和同類房地產的市場行情仔細逐一審核。提請大家注意的是,市場成交價格是包含了裝修價值的(有的還包括空調、熱水器等的價值),我們的估價結果是剝離裝修的凈價(裝修等的補償由當事人另行協商)。

估價結果必須依據房地產市場客觀情況得出,這與協議金額可以依法給予獎勵和適當補助不同,因為前者不能在法規政策和市場狀況以外有過多的偏離,而談判則是民事合意,雙方達成一致意見即可。估價的任務是站在中立的立場上,客觀揭示估價對象在正常的市場條件下,最可能成交的價格或價值,供征收雙方簽訂協議時參考,估價結果只能是依法必須補償到位的房屋及其占用范圍內的土地使用權的價格或價值,估價結果高于或低于市場價格,征收人或被征收人任何一方提出異議就會被房地產評估專家委員會鑒定結論推翻。質優價高,質差價低屬正常的商品定價規律,如果由于估價對象年限較長、位置較偏、或面積偏小、功能缺陷等因必須加價才能回購更新更大更好的房子,總補償款顯得相對不夠,顯然不屬于估價本身的錯誤。類似問題,按照國家和省有關規定享受最低生活保障待遇的生活特殊困難戶,可按照《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》第三十條的規定辦理。征收雙方對我公司的公示估價結果審查后,如對我公司的估價結果有異議,請業主們于2018831日星期五1430攜帶有關資料,到塔影社區會議室,我公司的估價人員屆時赴現場解答征收估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。如果公示的估價結果確有漏項或錯誤(如單價低于市場價格等),我公司將依據實事求是原則及時糾正。如果有人當天因故不能到場咨詢或質詢,可委托那天到場的鄰居轉達本戶的書面意見,也可在公示期內通過征收實施單位的工作人員(辦公室在塔影社區辦公室北邊一層平房)轉達書面意見。

十二、維權程序告知

公示期滿后,我公司將赴現場對每戶進行現場勘察并出具正式估價報告。如果屆時對估價結果仍有異議,自收到估價報告之日起10日內,可向我公司書面申請復核估價,我公司應當自收到估價復核申請之日及時給予答復;改變估價結果的重新出具估價報告,維持原估價結果的,出具書面通知。

征收當事人對原估價機構的復核結果有異議的,自收到估價復核結果報告之日起10日內,可向宣城市人民政府征收主管部門申請安排房地產價格評估專家委員會進行技術鑒定。技術鑒定認為不存在問題的,維持原估價結果;認為有問題的,估價機構改正錯誤,重新出具估價報告。

以上為國家規定的維權程序,大家可以選擇處理。本公司作為以客觀、中立、公平、公正為長期經營理念的中介機構,不敢懷有損害廣大被拆遷人利益的主觀故意。大家如果真的認為本公司的估價結果背離了宣城的房地產市場價格,違背了房屋征收法規與政策,可通過上述合法維權渠道解決問題。